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买房还是观望,房价上涨逻辑已经改变,如何才能避免成为接盘侠

始于2016年的这一波房价大涨,不管是时间还是程度都远超人们预期。2016年先是重点城市市场异常火热,买房成为人们茶余饭后的谈资标配,2017年在史上最严的调控之下,热点城市房价热度迅速消退,甚至很多城市房价回调幅度超过20%。

然而好景不长,此时三四线城市在棚改货币化的推动下,房价也开始突飞猛进,好不容易摁下了重点城市房价,还没松口气调控就向三四线蔓延,2018年出台棚改货币化改革政策,三四线房价上涨支柱不在,市场应声变冷。

但经历了2年多调控煎熬的热点城市,没有房地产支撑的经济,下行压力越来越大,为了稳定经济发展,杭州、厦门等城市放开了户籍政策,很多城市加快出地速度,市场似乎要有抬头迹象。

房价上涨一波未平一波又起,此时最难的应该属于刚需,房价上涨后,极大的增加了刚需的购房压力,一心盼望着房价下跌,担心自己此时入手会成为最悲惨的接盘侠。但等了又等,好不容易等到房价稍微有所放松,央行不断的降息、降准,市场上又传来放松政策的利好消息,市场扑朔迷离。2018年是考验刚需心理素质的一年,那么2019年,刚需是继续等待还是果断抄底上车?

买房还是观望,房价上涨逻辑已经改变,如何才能避免成为接盘侠

很多人在研究市场时,习惯把房地产市场过去20年的发展规律挂在嘴边,用过去的经验来判断现在,但是在经过上一波的大涨之后,房地产市场之前的发展规律已经发生了重大变化。而只有掌握房价上涨背后的基础逻辑,刚需才能清楚2019年是否要上车。

1、房价与居民消费水平挂钩,房价上涨引发需求迅速下降,未来上涨空间极其有限。房价虽然在某种程度上可以炒作抬升,但不同于炒作收藏品或者股票,那些炒作是有钱人之间的炒作和竞争,其需求是有钱人的需求,可以脱离基础的居民平均消费水平。而房子不同,房子是必需品。几乎全部人都有买房需求,这就决定了房价要和居民消费水平挂钩,如果房价过高,泡沫过大,超出居民的购买水平,则需求会迅速减少。个税起征点由3500提升到5000之后,据研究机构估计,有超过数千万人的人不用再缴税,如果城市平均房价一年内涨20%,又有多少人会因为房价过高房企买房的念头?需求迅速缩水,对于市场则是震撼的影响。三四线城市经过上一波上涨之后,上涨空间已经及其有限,因此房价失去了继续上涨的可能,刚需上车还要看自身实际需要而不是盲目恐慌跟风。

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2、市场整顿是未来调控热点,需求难以集中释放,房价失去快速上涨基础,开发商为了加快资金周转,只能降价销售。房价上涨的基础逻辑是供不应求引发哄抢,开发商伺机抬价。但上一波的房价上涨,并不是真正的供不应求,而是在棚改规模较大的情况下,购房需求的集中释放,导致短期内供不应求,加上开发商的营销造势,引发市场购房恐慌,才最终导致房价短期内快速上涨。但需求集中释放的现象不会长期存在,而且会有引发一连串后果,需求的集中释放也是需求的提前透支。透支过后,后期需求无法跟进,市场会持续低迷,直到后期需求形成。

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而另一方面,上一波大涨过程中,开发商违规操作现象极其严重,甚至有开发商今天拿地明天就要开始预售的荒诞事件。制造买房恐慌氛围,诱导购房的事件更是数不胜数。2018年开始,调控重点从传统的限购、限售等向规范市场销售秩序转变,且重点调控区域就是三四线!市场规范情况下,难以形成哄抢氛围,开发商为了加快去化速度,就只能采取降价销售策略。贵州、江西等城市房价下跌就是这样的原因。因此未来销售规范,则市场稳定。所谓的恐慌,只是开发商的营销策略。

目前银行购房按揭利率也开始有了松动迹象,利率下调,可以在一定程度上缓解购房压力。因此未来如果购房需求不是特别紧急,可以保持观望态度。


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