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我有套房名是父母的名过我名下要怎么做房与我现丈夫及他债务无关?

    通过买卖的方式卖给题主。前提是,要用可证明的题主个人财产购买、且登记在题主个人名下。

    通过赠与的方式。前提是,赠与合同中声明赠与给题主个人。

 

    通过身后继承的方式。但是,只能通过遗嘱提前指定由题主个人继承。

 

    以下分别就上述三种方式做一个简单解释:

 

    买卖方式过户给题主

 

    注意开篇提到的两个前提:

 

    如果是买卖,当题主不能证明购房款属于个人财产时,那么买卖所得将属于夫妻共同财产。例如,题主用自己名下的工资卡中的存款购买,因为工资收入属于夫妻共同财产,所以即便登记为个人名字,也视为夫妻共同出资,房产将属于夫妻共同财产。

 

    即便题主个人出资购买了,但是若登记为夫妻共同名字,将理解为题主将一部分房产赠与给了丈夫,也视同夫妻共同财产。

 

    赠与方式过户给题主

 

    赠与,是一种无偿行为。因此,不涉及到题主出资问题(税费是另外一件事)。

 

    《民法典》已经正式开始实施。我们以其中有关法条为依据:

 

    第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:

 

    (一)工资、奖金、劳务报酬;

 

    (二)生产、经营、投资的收益;

 

    (三)知识产权的收益;

 

    (四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

 

    (五)其他应当归共同所有的财产。

 

    夫妻对共同财产,有平等的处理权。

 

    第一千零六十三条下列财产为夫妻一方的个人财产:

 

    (一)一方的婚前财产;

 

    (二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

 

    (三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

 

    (四)一方专用的生活用品;

 

    (五)其他应当归一方的财产。

 

    赠与的特点之一在于,通过《赠与合同》,可以指定赠与给个人(见上述第一千零六十三条中的(三))。所以,只要题主与父母签订赠与合同、且在赠与合同中明确“赠与给题主个人”,那么房产将视为题主个人财产。

 

    继承方式过户给题主

 

    这种方式,指的是父母百年之后,题主作为合法继承人,继承父母的房产。

 

    但是,如果是法定继承,那么题主继承下来之后,将作为夫妻共同财产(参见上述法条)。

 

    因此,父母只能通过订立一份合法有效遗嘱、指定由题主个人继承,方可达到题主目的。

 

    另外三点重要提示

 

    1.买卖、赠与的前提条件

 

    如果采取买卖或者赠与的方式,需要注意一下前提:

 

    买卖,需要题主必须具备当地的购房资格、且受到限购政策影响。

 

    赠与,多数地区至少要求受赠人有当地的购房资格(有些地区不受限购政策影响),这一点需要题主自行确认一下。

 

    2.涉及到的丈夫的债务问题

 

    注意:上述无论采取哪种方式过户给题主个人,与丈夫的债务关系,都不能绝对撇清关系,要看债务是属于丈夫个人、还是夫妻共同债务。

 

    如果是夫妻共同债务,即便是题主个人财产,因为要承担其中部分债务的偿还责任,肯定会涉及到与债务的关联性问题。

 

    3.三种过户方式涉及到的费用

 

    这个问题不展开,仅做一个大体上的说明,到底哪种方式更经济,依赖于如下条件:

 

    (1)买卖方式下

 

    对于父母而言,如果房产“不满二”,父母需要5.6%左右的增值税;如果“满五不唯一”,父母需要再缴纳全额1%、或者差额20%的个税;

 

    对于题主而言,如果家庭名下有房、或者父母房产面积>140㎡,需要缴纳3%契税;如果90㎡<房产面积≤140㎡,1.5%契税;如果房产面积≤90㎡,1%契税。

 

    (2)赠与方式下

 

    题主固定3%契税。

 

    (3)继承方式下

 

    无税。如果走公证继承(不必须),1-2%公证费;如果走诉讼继承,无标准


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